Fecha: 28-10-2020
El Supremo permite aplicar la exención del IRPF por reinversión en una vivienda comprada con hipoteca.
La reciente sentencia del Tribunal Supremo fija nuevo criterio sobre la exención del impuesto del IRPF por reinversión en vivienda. Cuando se vende la residencia habitual para comprar otra nueva, muchos contribuyentes necesitan financiación ajena adicional, normalmente un préstamo hipotecario.
El criterio de Hacienda considera solo como cantidades reinvertidas en la nueva vivienda habitual a las cuotas del préstamo hipotecario pagadas en los dos años siguientes (o anteriores) a la venta de la anterior residencia habitual, o si hubo algún abono parcial en el momento de la compraventa.
La sentencia que sienta la doctrina del Tribunal Supremo
Este es el caso resuelto por el Tribunal Supremo en el que el contribuyente vendió su vivienda habitual. Para beneficiarse de la exención total por reinversión de la ganancia patrimonial en el IRPF debía reinvertir la cantidad de 347.661,39 euros en el plazo de dos años.
A continuación, el contribuyente adquirió una nueva vivienda por importe de 280.000 euros. En el momento de la compra abonó 32.000 euros y se subrogó el préstamo hipotecario que tenía contraído el contratista por importe de 248.000 euros.
Ante esta situación, la Agencia Tributaria solo consideró como cantidades reinvertidas los 32.000 euros inicialmente pagados, más 18.444,17 euros en concepto de cuotas del préstamo pagadas en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda habitual.
A favor del criterio de Hacienda, se mostró el TSJ de Cataluña, que fue el que desestimó el recurso del contribuyente en este caso (sentencia de 15-11-2018).
En cambio, el TSJ de la Comunidad Valenciana, en una sentencia de julio de 2018, se pronunció justo en el sentido contrario.
Entonces el tema llegó al Supremo
La cuestión es ¿una reinversión física o económica?
El criterio que sigue la Agencia Tributaria, en el que solo se considerarían reinvertidas las cantidades que efectivamente se entreguen para la compra de la nueva vivienda. Por eso, solo consideraba ‘reinvertidas en vivienda’ las cantidades satisfechas en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda habitual.
Según el criterio de Hacienda, solamente se reinvierte en la adquisición de una vivienda habitual quien gasta los fondos obtenidos por la venta de la primera vivienda en la adquisición de la segunda. Pero si para la adquisición de la nueva vivienda se utiliza financiación ajena, la parte financiada por la entidad bancaria no constituye reinversión. Y ello, salvo por la parte del préstamo efectivamente amortizada en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda.
La otra forma de entender la reinversión es como reinversión económica. Esta existirá cuando la cantidad destinada a la compra de la nueva vivienda iguale o supere el precio obtenido en la venta de la anterior vivienda. Y ello, independientemente de que los fondos que se apliquen para la compra de la vivienda sean los obtenidos por la venta de la anterior vivienda, o mediante la formalización de un préstamo, o la subrogación del ya existente
El Supremo se decanta por una interpretación “económica” de la reinversión. Así, en sentencia de 1-10-2020 declara que: “Ni el art. 36 LIRPF (RDL 3/2004) ni el art. 39 RIRPF (RD 1775/2004) establecen que el importe de la “reinversión” deba entenderse solamente por el importe desembolsado no considerando el importe de la financiación ajena dispuesta.
Y por eso dique que por reinversión debe entenderse un acto negocial jurídico económico, dándose la realidad del mismo y cumpliéndose con los períodos establecidos por ley y siempre con independencia de los pagos monetarios del crédito/préstamos/deuda hipotecaria asumida en la nueva adquisición”.
El Tribunal Supremo ha fijado la siguiente doctrina casacional: Para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio-, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble.
Para tener derecho a la exención de la ganancia patrimonial se cumplen vendiendo la anterior vivienda habitual, y adquiriendo una nueva dentro del plazo de dos años. Es indiferente que los fondos utilizados para adquirir esta vivienda provengan de las cantidades obtenidas en la venta, o de un préstamo hipotecario.
Una sentencia muy importante, ya que abre la puerta a que todos los contribuyentes que reinviertan en vivienda, utilizando financiación ajena, puedan beneficiarse plenamente de la exención del IRPF.
Y para los que ya pasaron por esto se abre la puerta para aquellos que en su día solo pudieron declarar exenta parte de la ganancia, porque Hacienda solo considero como cantidad reinvertida las cuotas del préstamo satisfechas en los dos años siguientes a la venta de la anterior vivienda, y tengan la posibilidad de solicitar la devolución total de los importes destinados a la compra de la nueva vivienda habitual, aunque provinieran de financiación ajena.
