Fecha: 14-10-2020
Piensas que con la actual situación económica los precios de las viviendas van a bajar.
Raf Jacob, economista especializado en finanzas y miembro de la Junta Directiva de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario y profesor en el Master Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, analiza varios puntos a tener en cuenta a la hora de comprar en un futuro próximo.
Los portales inmobiliarios son para muchísima gente la principal herramienta de búsqueda. Su desventaja es que no muestran los precios de transacción acordados entre el comprador y el vendedor a tiempo real, sino ofrecen precios solicitados y generalmente sobrevalorados. Hoy en día, los precios de cierre están (más que antes) por debajo de los precios solicitados.
La recesión económica actual ha reducido la demanda local y extranjera de viviendas, mientras que por el lado de la oferta algunos propietarios necesitan dinero y están dispuestos a vender rápidamente, con descuento. Esto otorga más poder para el comprador y una presión de precios a la baja.
Algunas de las empresas de tasación, que trabajan para los bancos cuando se solicita una hipoteca, han empezado a bajar sistemáticamente las tasaciones de sus propiedades. Conversando con la dirección de una gran “tasadora” a principios de julio, han instruido a sus equipos para aplicar un factor de corrección universal de -6% a -13% en todas las valoraciones. ¿Por qué? La ausencia de los últimos datos de mercado comparables (pocas transacciones, pocos datos) y las perspectivas macroeconómicas de un PIB en retroceso y un aumento del desempleo.
Un renacimiento de las propiedades fuera del mercado. Las mejores ofertas a menudo no se publican. Los vendedores que necesitan dinero, pero con discreción, recurren primero a su red de confianza. Imagina que vas de compras durante las rebajas y puedes entrar en la tienda unos días antes de que a todos los demás les dejen. Suelen ser negociaciones largas y complicadas, pero con preparación, una estrategia sólida, empatía y persuasión, conseguimos cerrar tratos fantásticos para nuestros compradores.
¿Por qué los precios de las propiedades siguen sobrevalorados?
Las agencias inmobiliarias compiten por los pisos. En lugar de competir ofreciendo un mejor servicio, muchas agencias prometen al vendedor que venderán la vivienda por más. En un mercado inmobiliario sensato, éstas deberían trabajar para rebajar las expectativas del vendedor durante todo el proceso que dura la venta y según las opiniones y valoraciones de los candidatos compradores.
El covid-19 les obliga ahora a hacer una doble corrección: la promesa excesiva y adecuarse a los precios de mercado actuales más bajos. Muchas agencias no se atreven a dar a sus clientes estas malas noticias y los pisos se mantienen en su cartera mucho tiempo demasiado caros para el mercado. Las propiedades en Barcelona que estaban sobrevaloradas en un 5% en marzo y aquellas que desde entonces no se han vendido probablemente lo estén entre un 10 y un 15% a día de hoy.
Las agencias vieron una actividad de compra bastante fuerte en junio y julio y rápidamente asumen que esta será la nueva normalidad post confinamiento Covid-19. Por lo tanto, los agentes inmobiliarios no recomiendan a los propietarios que bajen sus precios. Lo más probable es que estos compradores sean parte de la demanda que se puso en espera durante el confinamiento, es decir, personas que compraron poco después del confinamiento porque iban a comprar de todos modos (por ejemplo, contrato de “arras” firmado, necesidad de mudarse, situación personal, …). Las perspectivas económicas me hacen pensar, sin embargo, que no se trata de una demanda futura sólida.
Estarían mejor si aceptaran un precio más bajo hoy en lugar de esperar a que todos los demás empiecen a bajar los precios.
Aunque, la recuperación podría ser más rápida que en la crisis anterior. Europa ha actuado con determinación y el plan de apoyo de 750.000 millones de euros no se ha visto, tanto en términos de cantidad como de rapidez de la intervención.
El buen asesoramiento es hoy más importante que nunca.
